大阪 中古マンションの選び方
中古マンションの周辺環境のチェック
最初に中古マンション購入予定の周辺地図を購入する（市販の地図、出来れば住宅地図）。地図では、区役所や学校までの距離や通学路の安全性、周辺に危険な施設や場所、異臭がないかもチェックする。学校の校区は地図上の最も近い学校とは限らないので、市役所などに問い合わせて現在の校区を確認する必要がある。
中古マンションの周辺の
スーパーや総合病院、専門病院の位置もチェックする。
南側に建物が建っている場合は建物の高さとマンションまでの距離をチェックする。建物を見たときに日が当たっていても、一年で最も日の当たる時間が短い冬至は南中高度も３２度と低く、冬至前後には日差しが入らないこともある。冬至の南中高度３２度は三角関数で計算すると建物の高さの１．７倍の距離があると陰にならないことになる、建物の高さの１．７倍マンションまで距離があるかをチェックしておくと良い。
中古マンションの防犯性をチェック
窃盗や痴漢などの犯罪はオートロックやカメラがあれは防げると言うものでもない、敷地に死角が少なく見通しの良いマンションの方が犯罪者の隠れる場所が少なく被害にあう可能性は少なくなる。
外部とはコンクリートではなく見通しの利く素材で遮断する、公園や駐輪場、ゴミ置き場も見通しの良い場所に設置している、エレベーター内にも防犯カメラが付いているのが理想的。
２４時間管理のマンションは主に機械式で２４時間防犯やガス漏れ、火災などを監視しているが、２４時間警備員が常駐しているマンションもある。
駐車場のチェック
駐車場の安全性を確認する。駐車場のタイプには歩車分離型と歩車共存型があり、一般的に前者は歩行者の安全は高いが駐車場が遠くなって不便、後者はその逆になることが多い、その両方の良い点を取り入れて設計されている駐車場もある。安全と利便性の両方の観点から駐車場を検討する。
マンションの駐車場に空きがあるか、ある場合は料金や料金の帰属先もチェックする。駐車料金・無料がベストとはいえない、駐車料金は一般的に管理組合の収入になるが無料だとそれだけ管理費や積立金が不足する事になる。駐車場が敷地内にない場合は近辺に空きがあるか、料金はいくらか調べておく。
駐輪場のチェック
ファミリータイプのマンションで総戸数の２倍、ファミリータイプと単身者が共存するマンションでは総戸数の１．５倍の駐輪場が必要。駐輪場の種類は平置き式とラック式（機械式）があるが平置き式の方が使い易い、防犯面や住戸へのアクセスも合わせてチェックする。
棟の型と向きをチェック
ようかん型 （建物を直線的に並べた標準的な形、中住戸は日当たり通風が角住戸に比べて劣る、間口が６．５Ｍ以上あればある程度日当たり通風も良くなる。
雁行型 （雁が連なるように少しずつずらして建物を配置する形。日当たりや通風は良くなるが、隣の影になったり、見合いになったりする欠点がある。
Ｌ字型 （建物が途中で折れ曲がっている形。角住戸は日当たり通風が良いが、中住戸は角住戸に比べて両方とも劣る。
タワー型 （眺望は良いが、高層階と低層階の条件的な差が大きい。低層階は日当たりや通風もチェックが必要。
住戸の位置をチェック
角部屋が必ずしも良いとはいえない。通風を良くするには南北に充分開口部があるのがベスト。角部屋は外気に接する面積が多く、内部の熱を奪われやすい。通風の悪い間取りや位置は結露しやすいので北側の部屋の壁などもチェック。 冷暖房効率は上下・左右を囲まれた間取りの方が一般に高い。上層階が静かとは限らないので周囲の騒音の状態も自分の耳で確認する。
エレベーターのチェック
エレベーターの数は５０～６０戸に１基が目安、エレベーターの停止しない階を設けているタイプ（スキップフロアータイプ）もあるのでチェックが必要。エレベーターの住戸からの位置、大きさなども確認しておく。大きな荷物を運ぶ時だけでは無く、人の出入りが多いとプライバシーを侵される場合もある。
セキュリティーのチェック
オートロックがあれば安全とは限らない、入居者の後についていけば簡単に進入できるので、セキュリティー・サービスの有無やピッキング対応のドアロックや管理会社の巡回体制などもチェック。
災害に対するチェック
建物の下が駐車場になっている場合は壁面積が少なく、耐震性能が劣る場合があるので、駐車場周りに充分な壁面積があるか、構造的な強度が充分かチェックする。
外壁や階段周りなどの外装の破損状況をチェック、破損が大きい場合は劣化が進んでいないか専門家のチェックを受ける。非難経路や非常階段の位置もあらかじめ調べておく。
耐震性が劣る建物の見分け方
室内はボードなどで柱や壁が隠れており、建築後の建物を素人が目視で「耐震性が劣る」建物を見分けるのはなかなか大変ですが、次の点に注意をすればある程度はわかります。
① 建物の土台や基礎の周りに大きな亀裂や損壊が無いかを確認する。
② 建物の1階部分が駐車場になっている場合は上部の重量を支えるだけの壁量が不足する場合があるので、駐車場部分の仕切りや壁量がある程度保たれているかを調べる。柱で支えているだけでは不十分。
③ 階段周りは柱や壁が露出していることが多いので、柱の太さや、柱・壁に亀裂が入っていないかを確かめる。
柱の亀裂の種類には何通かのパターンがあり、亀裂の種類や大きさによってある程度建物の痛み具合や欠陥を判断することが可能。
柱に大きな亀裂が入っている場合は要注意、鉄筋コンクリートの建築に詳しい1級建築士などに相談する。
④ 室内は見える部分が少ないが、床の水平がきちっと取れているか、クロスや壁、柱などに大きな亀裂が無いかを確認する。
(専有部分）
広さのチェック
標準的な３ＬＤＫタイプでは、ＬＤで１０～１２帖、キッチンが３～４帖が使い易い大きさ。３LDK,４LDKといった間数だけで判断しない、全体の専有面積がいくらあるか
や家族の生活スタイルに合わせて各部屋の大きさも検討する。
４畳半の和室や５畳の洋室などは家具を入れると寝る場所もほとんど無くなり、家具の大きさや配置も考えて広さや間取りを決める。面積があっても柱の出っ張りが
あると使い勝手が悪いので注意する。
廊下の幅は８５ｃｍ以上必要、車椅子を利用する場合は９０ｃｍくらいは欲しい、玄関ドアは標準８０ｃｍ、大型家具を持ち込む場合はチェックが必要。
収納スペースは専有面積の７％以上必要、使い勝手を考えて収納の位置も確認しておく。
天井高や出っ張りのチェック
天井高は家具の納まりはもちろん、開放感と言う点でもチェックする、天井高２．４Ｍ～２．６Ｍが理想。柱や梁は家具の配置や収まりに影響が大きいので図面だけに頼らずメジャーで計って確認する。
詳しくは「構造の解説」で調べる。５階建以下に使われる壁式構造のマンションは壁に厚みを増して建物を支えており、柱の出っ張りが室内に露出しないが、間取りの変更がしにくい。ＲＣ構造で一般的なラーメン構造のマンションは柱や梁が室内に露出していることがある、アウトポール（フレーム）工法で作られている場合は、柱をバルコニー側に出しているのでラーメン構造でも柱の出っ張りを避けている。リビング側だけがアウトポール工法で作られているマンションもある。
水まわりをチェック
キッチン、洗面、トイレ、浴室はなるべく近い位置にあるのが望ましい、分離していると将来の改造や給排水管のメンテナンスがし辛くなる可能性がある。給排水管の材質は錆びにくい物か、修理や交換はし易い構造になっているかチェック。
最近ではシステムキッチンに生ゴミディスポーザーが設備されているマンションも多くなっている、キッチンの生ゴミをシンクの下で砕いて直接下水道に流す仕組みで、生ゴミの臭いに悩まされることは少なくなる。後付は自治体の許可が必要な場合がある。
シックハウス症候群のチェック
ホルムアルデヒドの放散量が最も多いのがクロスの糊、そのまま入居する場合はホルムアルデヒドを含まない物を選ぶ、クロスを張り替えるときもノンホルムか低ホルムの糊を使用する。フローリングのについてもJAS規格F1等級の物が最もホルムアルデヒドが少ないのでチェックする。家財の家具類にはホルムアルデヒドの沢山使われている製品が多いので、安全でない家具は安全な物に買い換えるほうが望ましい。２４時間低風量換気のマンションもあるので、気になる方はこちらを選ぶのな懸命。
給湯器の性能をチェック
３人以上の家族の場合はガス式で２４号、電気式で３００リットル以上を基準に選ぶ。
浴槽の換気性能をチェック
マンションの浴室には窓の無いタイプが大半なのでカビを生やさないために充分な換気性能があるか、換気扇を実際に動かしてチェックする。
電気設備のをチェック
ブレーカーの電気容量を調べる、７０Ａ程度が理想、２０Ａ位しかないと同じラインのコンセントに電子レンジと炊飯器や電気ストーブなどを同時に使うとブレーカーが落ちることがある、電化製品を使うことは今も年々増えており充分な電気の容量があるものを選ぶ。
コンセントの位置や数を調べる、意外と見落とされるが実際生活する場合はコンセントが少なかったり、変な場所に取り付けられていると使えないことがある。一部屋に２箇所は最低必要。
テレビのアンテナ引込み線の位置を調べる。古いマンションは一箇所しかないものもあるが、最近では各部屋に一箇所が理想。
エアコンコンセントや取り付け器具の位置をしらべる。
(管理規約など）
管理規約等の内容をチェック
ペットを飼育したい人は管理規約でペットの飼育の可否、種類や大きさなどの制限内容をチェックする。また、ペットの足洗い場や運動スペースがあるかも調べておく。
マンションは管理を買うともよく言われるように、管理の内容は重要、管理費や積立金の名義が管理会社ではなく、管理組合になっているかどうかをチェック、
管理会社になっている場合は、万一の場合横領される心配もあり要注意。
毎月の積立金の額も適正か調べておく、少なすぎる場合は将来の大修理が出来ない恐れもある、積立金の総額も確認しておく。管理の状態も自分の目で見て
確認しておく。
（資産価値の落ちないマンションの条件）
売り易い中古マンション
・駅近物件 駅から数分の距離にあるマンションは中古市場でも常に人気が高い。
・方角 南向きのマンションは明るく、洗濯物の良く乾くので人気が高い。
・環境 利便性が良く、閑静な住宅街に立地して、教育施設も身近で充実している物件は人気が高い。
・大規模 大規模マンションは共用施設やフロントサービス、セキュリティも充実しているので人気が高い。戸数が多いと管理費や積立金などのランニングコストも
割安になる。
・外観 デザイン性があり、ランドプランにもこだわったマンションは人気が高い。
・眺望 眺望の良いマンションは人気が高い。
・管理 掃除や手入れが行き届き、管理が行き届いているマンションは人気が高い、「マンションは管理を買う」とも言われる。
・希少価値 人気エリアの希少物件はすぐ売れる。
貸し易い中古マンション
・収益還元法による利回り計算 年間賃料÷新築マンション分譲価格×１００＝利回り（％）
・マンションＰＥＲの計算 マンション価格÷(月額賃料×１２）＝マンションＰＥＲ
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